Недвижимость от застройщиков

Как выгодно купить квартиру в Харькове - советы риелтора

Предстоящая покупка собственной квартиры заставляет решать одновременно две задачи – выбрать лучший из предложенных вариантов и затратить на это минимум средств. Что выбрать – «первичку», или «вторичку»? За счет чего снизить для себя стоимость квадратного метра? Как понять, можно ли доверять застройщику или банку-партнеру?

Прежде чем что-то окончательно для себя решить, заказчик жилья просеивает гору информации. Упростить задачу при самостоятельном выборе жилья и подготовиться к уверенному разговору с профессионалом – помогут наши советы. Будущему покупателю станет проще сопоставлять преимущества вторичного и первичного рынка квартир, понять особенности ценообразования на объекты жилого фонда в Харькове, а также сравнить выгоды, предлагаемые различными кредитующими организациями.

Новостройка или вторичный рынок – что предпочесть

В первую очередь покупателя интересует вопрос цены квартиры и в случае «вторички» она выглядит гораздо привлекательнее, чем стоимость «новостроя», поскольку клиент четко знает, что в новой ему придется потратиться на ремонт «с нуля». Первое впечатление – не всегда верное, потому что сразу прикинуть, во сколько конкретно обойдется отделка, и какова будет «разница» между ремонтом старой и свежей квартиры – нельзя. Здесь большую роль играет состояние жилья, которое уже было в эксплуатации и, соответственно, может иметь ряд скрытых дефектов.

Соотношение расходов на ремонт

Новостройка, хотя и выглядит «голо», открывает больше перспектив для воплощения дизайнерских идей. Она имеет уже современную планировку, рассчитанную на внедрение корпусной мебели, более долговечные композитные или пластиковые коммуникации, зачастую – уже несет внешнее утепление и подразумевает оборудованное стояночное место для авто. Кроме того, при отделке новой квартиры – не стоит вопрос утилизации строительного мусора, так или иначе образующегося при демонтаже старой штукатурки, пола, элементов остекления.

Если клиент предполагает делать перепланировку старой квартиры (а это требуется почти всегда), ему придется дополнительно потратиться на снос простенков и заливку пола (не говоря уже о том, чтобы узаконить переделку). Кроме вывоза мусора, необходимо предусмотреть доставку большого количества материалов для отделки и, в частности – шумоизоляции. В стандартных железобетонных строениях она всегда оставляет желать лучшего.

Основным объектом перепланировки в старых «хрущевских» и панельных домах становится кухня, размером от 6 до 8 метров (не более, если не учитывать «сталинки»). Ее площадь стараются увеличить за счет санузла, что не всегда гуманно и дает «прирост» максимум в полтора квадратных метра. В новостройках – площадь самой маленькой кухни «стартует» сразу от 10 кв. м. Это то самое дополнительное пространство, которое в первую очередь, оценят хозяюшки.

В новостройке можно проводить ремонт свободнее, чем в давно заселенном доме. Это не станет предметом жалоб на шум – обустраиваться будут все. Кроме того, владелец сможет проложить электропроводку, разместить приборы освещения и розетки в точно определенном (до сантиметра) месте, не опасаясь «врезаться» в уже кем-то проведенную, скрытую под слоем штукатурки сеть. Установка более современных отдельных счетчиков на отопление в «новострое» подразумевается априори, в отличие от панельного дома, где это сделать не всегда удается. К тому же отапливать квартиру в современном комплексе – будет дешевле, чем в «панельке».

Общественная нагрузка и соседи

Вторичное жилье, как правило, заселяется в разное время. В одной части квартир доживают век пенсионеры, в другой – люди среднего возраста, чьи дети уже разъехались, некоторые – просто пустуют. Даже не касаясь такого распространенного явления, как неблагополучные соседи, нужно учитывать, что в одной многоэтажке проживают люди разного достатка, разного возраста и интересов. В плане компании для подрастающего ребенка – дворы «вторички» обычно небогаты. Кроме того, мало домов, территория которых благоустроена не в ущерб детским площадкам или зоне отдыха (обычно их теснят стоянка или проезд). В новостройках – сразу учтены увеличившиеся потребности: для личного транспорта выделяется подземный или надземный паркинг, есть огороженные зоны, детские площадки, освещение двора на месте, а подъезды и придомовая территория находятся под круглосуточным наблюдением.

В отличие от «вторичного» жилья, которое могло достаться по наследству, быть выкуплено за долги или через длительную аренду, «первичка» – не несет «шлейфа» чьих-то жизненных обстоятельств и автоматически подразумевает развитие «с чистого листа». Это – жизнь в окружении молодых и уже состоявшихся семей с достатком примерно одного уровня. Людей, объединенных общими интересами в плане обустройства нового жилья, или воспитания детей одного возраста.

Прогноз изменения стоимости квартиры

Независимо от того, насколько идеально состояние предлагаемой жилплощади, у нее есть определенный ценовой «потолок». В случае с «вторичкой», которую приобретают чаще всего на несколько лет, с целью последующей продажи, этот «потолок» не может расти – он только опускается под влиянием неизбежного износа жилого фонда. Конечно, большую роль играют расположение дома, район, этажность, близость и качество инфраструктуры, но «выиграть» на цене продажи старой квартиры – практически не удается. В лучшем случае, продавцу возвращается стоимость покупки, плюс-минус несколько процентов.

С новостройкой ситуация иная. Кроме вопроса различия цен на этапе строительства, который мы еще рассмотрим, для оценки современного жилого комплекса существует две категории: «после сдачи» и «после ремонта». Первая категория имеет перспективу роста стоимости в два этапа – после чистовой отделки она будет стоить дороже, а через пару лет, когда остальные квартиры уже будут заселены – еще немного поднимется в цене за счет спроса. Вторая категория – квартира с ремонтом «под ключ». Она будет дороже «коробки» изначально, а в течение 2,5 – 3 лет – прибавит в стоимости и не потеряет ее, «работая» на перспективу.

Во владении «новостроем» с целью перепродажи есть еще один неочевидный для многих нюанс: кроме разницы в цене квартиры, растущей по ходу возведения, существует разница в сопутствующих отчислениях. Кроме госпошлины, оплачиваемой при оформлении права собственности у нотариуса (включая 1% в пенсионный фонд), покупатель, решивший продать объект сразу после введения дома в эксплуатацию, вынужден оплачивать 5% подоходного налога и 1,5% военного сбора. Если же он решит продать ее через 3 года после получения документов, например – через 3 года и 5 месяцев – то эти налоги оплачивать не обязательно.

Зависимость спроса на «первичное» жилье от этапа его строительства

Стоимость квадратного метра квартиры в строящемся жилом комплексе изменяется соответственно готовности объекта. На этапе «котлована» она будет обоснованно ниже, чем после возведения и первичной отделки. Итоговая стоимость квартиры, приобретенной на раннем этапе постройки, будет меньше, чем купленной после сдачи дома в эксплуатацию. В среднем, цена равномерно повышается каждый квартал в течение строительства. И тут дело уже не в инициативе застройщика – даже крупная компания, флагман - «Жилстрой-1», и компании поменьше - «Жилстрой-2» и «Авантаж», вынуждены поднимать расценки из-за общего удорожания материалов, затрат на логистику и возведение. Ровно тот же объем работ – ежеквартально требует все большего обеспечения, поэтому «выплыть» удается только серьезным компаниям, «ведущим» одновременно несколько площадок.

Соответственно поведению курса гривны, меняется пик спроса на недвижимость. Укрепление национальной валюты позволяет увереннее брать кредиты, клиенты охотнее предоплачивают квартиры в строящихся домах, давая застройщику необходимые средства. В моменты «просадки» спроса, когда гривна «пикирует», мелкие компании «замораживают» строительство до «лучших времен», в результате чего клиент будет ждать свою жилплощадь гораздо дольше. Вопрос недобросовестных предпринимателей, нарушающих обязательства, рассматривать не будем – это тема для отдельной статьи.

Несмотря на «качания» курса гривны, в Харькове подобных «замороженных» площадок – практический минимум среди общего показателя по Украине. Благодаря отсутствию фирм-однодневок и стабильному составу крупных застройщиков (например – трест Жилстрой-1, ведущий деятельность с 1947 года) – харьковчанам удалось избежать ситуаций с «недостроями». Практически все многоквартирные комплексы, заложенные ранее 2017 года, уже введены в эксплуатацию, поэтому сегодня в Харькове можно брать «первичку» не рискуя сроками. Выбор для клиента будет состоять в разнице суммы, на которую будет повышаться стоимость новостройки у крупного застройщика (как правило – минимальной) и его мелких конкурентов.

Когда выгоднее покупать квартиру

Квартира – не сыр в магазине, но продать ее застройщику все равно выгодно как можно раньше. Скидки от компании, акции – действительно настоящие, а не маркетинговый ход. Поймав такой момент, действительно можно «выторговать» себе бонус, особенно, если предмет сделки –квартиры с большой квадратурой. В отличие от однокомнатных, это – самый «неходовой» вариант, и вы можете попросить на него отдельную скидку.

Продавцы «вторички» поступают практически так же, как малые фирмы-застройщики, замораживающие строительство. Во время резких колебаний связки «гривна-доллар», в кризис – они предпочитают «придержать» жилье, чтобы не потерять на разнице. Предложение «падает», равно как и выбор, поэтому поймать выгодный момент на вторичном рынке жилья – сложнее.

Сезонные тенденции

Для Харькова, как и для большинства городов Украины, актуален вопрос достаточного отопления квартиры в холодный период, поэтому многие клиенты предпочитают смотреть жилье зимой. Чтобы самостоятельно убедиться, что им будет тепло и комфортно. Также, согласно традиции встречать Новый год в собственном доме, большинство покупателей стремятся завершить сделку до декабря, чтобы успеть обустроиться. С сентября по январь приходится «пик» спроса на квартиры.

Крупные застройщики (такие, как Жилстрой-1) понимают, что это – время, когда покупатель находится в более зависимой и уязвимой позиции: цены – растут, скидок – минимум, нужно успеть завершить формальности, попав в промежуток между праздниками, поэтому как раз в зимний период предоставляют большинство своих скидок и акций. Основные акции от компаний действуют круглый год, но дважды – до Нового года и в начале весны – поступает значительно больше предложений. В конце осени, когда вводится в эксплуатацию большинство новых жилищных комплексов – увеличивается выбор квартир «под ключ», а весной – появляется возможность покупки квартиры на этапе «котлована». В первом случае – клиент получает квартиру быстро, не тратя «нервов» на ремонт, во втором – платит меньше и может выбирать из большего количества вариантов. Насколько «меньше» – будет зависеть, конечно, от застройщика, с которым он начнет сотрудничать, условий, и плана кредита. Но Жилстрой-1 не продает квартиры на этапе котлована. Только после того, как построен второй этаж, квартиры этого дома поступают в продажу.

Частный предприниматель обычно выставляет «вторичку» в начале лета, при этом – держит удобную для себя цену и не соглашается на уступки. Покупатель – наоборот, менее всего настроен приобретать жилье, когда впереди сезон отпусков. С приходом осени, продавец понимает, что если он не реализует квартиру – впереди его ждет еще один отопительный сезон, в который ему придется тратиться на «коммуналку», поэтому начинает потихоньку снижать «планку». Удачливые покупатели «попадают» в этот краткий «момент сговорчивости», выторговывая скидку, но тенденция неустойчива, и серьезных надежд на нее возлагать – не стоит.

Ипотека и кредиты

Длительная рассрочка, ипотека, беспроцентные кредиты – все это работает только в случае покупки жилья, на которое уже есть правоустанавливающие документы, то есть, номинально, «в ипотеку на этапе котлована» – жилье взять не удастся. Как всегда – существуют исключения, и некоторые банки составляют отдельные договоры для застройщиков. Эти договоры, помимо рассрочки, могут включать обязательное оформление страховки, годовые отчисления которой зависят от статуса объекта. На этапе возведения сумма будет одна, а после сдачи в эксплуатацию – начинается действие страховки на недвижимость.

Размеры комиссий и отчислений банк может установить в широком диапазоне, поэтому от выбора кредитной организации итоговая цена квартиры зависит так же, как и от застройщика. Минус в том, что не все банки сотрудничают с «новостройками». Например, Приватбанк, посчитавший риски в этом направлении высокими, отказался от этой практики. С крупными застройщиками часто сотрудничают несколько банков одновременно, поэтому там можно несколько «выиграть на процентах».

Ситуация с кредитами на жилье

Государственные программы по кредитованию молодых семей ранее гарантировали частичную или полную компенсацию стоимости квартиры, либо – минимальный процент по кредиту. Сейчас ситуация изменилась и в сфере молодежного кредитования настал «глухой» период сокращения объемов поддержки. Прогнозировать рост этой сферы тяжело, особенно – учитывая реалии 2020 года.

Для инвалидов, ветеранов, пожарных и других льготных категорий покупателей жилья программы государственной помощи все так же работают, позволяя приобретать бюджетный «новострой».

Секрет от профессионала

Покупатель жилья (независимо – первичного, или вторичного фонда) – всегда ценный клиент для риелтора и для застройщика, потому что продать хотят сотни, купить – могут единицы, поэтому не стесняйтесь просить скидку. Приобретая недвижимость не в «сезон» – вы будете вне конкуренции и сможете обоснованно поторговаться. Даже если предметом скидки станет не снижение стоимости, а возможность выбрать этаж или расположение, получить дополнительные условия по кредиту в банке-партнере, или льготы на отделку «под ключ». Спрашивайте прямо, обговаривайте, договаривайтесь, настаивая на том аспекте, который для вас действительно важен. По итогу переговоров вы получите и квартиру, и бонус, который пропустят менее разборчивые, или более торопливые клиенты.

Реклама застройщиков
Последние новости:
Воробьевы горы на полях 14.01.2021 ЖК Воробьевы горы на полях

Воробьевы горы на полях 29.12.2020 ЖК Воробьевы горы на полях

Воробьевы горы на полях 24.12.2020 ЖК Воробьевы горы на полях

Воробьевы горы на полях 17.12.2020 ЖК Воробьевы горы на полях

Столичний 16.12.2020 ЖК Столичний

Воробьевы горы на полях 10.12.2020 ЖК Воробьевы горы на полях

Промінь 07.12.2020 ЖК Промінь

Левада 07.12.2020 ЖК Левада

Миру 07.12.2020 ЖК Миру

Казка 07.12.2020 ЖК Казка

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Цены в новостройках Харкова
Цены Раздел содержит информацию о текущих ценах в новостройках Харкова Смотреть цены Харкова→
Реклама
Квартиры Харкова: новостройки и вторичный
Видео новостроек Харкова
Видео Раздел видео содержит презентации, ход строительства, аэросъёмку жилых комплексов Харкова Смотреть видео новостроек Харкова→
Популярные застройщики Каталог застройщиков →
Быстрый поиск