Недвижимость от застройщиков

В Украине нет культуры строительства жилья премиум-класса

Изменить стандарты работы девелоперов заставит конкурентная борьба за клиента

Деловой портал о недвижимости и строительстве ABCnews совместно с ведущим поисковиком недвижимости ЛУН.ua начинает серию интервью с топ-менеджерами компаний – ключевых участников строительного рынка столицы и Украины. Вместе ищем ответы на все главные вопросы.

Когда на рынок украинской недвижимости придут иностранные инвесторы, сколько переплачивает покупатель элитного жилья и почему в Украине так мало новостроек европейского уровня – об этом ABCnews рассказал управляющий директор Dragon Capital, компании, управляющей инвестиционным фондом Dragon-Ukrainian Properties & Development plc (DUPD), Владимир Тимочко.

– DUPD управляет объектами жилой недвижимости премиум- и бизнес-класса и. Насколько этот сегмент потребителя сегодня активен?

– Эти сегменты чувствуют себя сейчас хуже, чем эконом-класс, что связано со снижением дохода населения в среднем в стране. При этом мы также видим, что снижается качество постройки многих проектов, себестоимость их реализации и, соответственно, падает цена продажи.

Более 70% покупок сегодня делаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений

– Кто нынешний покупатель или инвестор этой категории недвижимости?

– Очень заметна тенденция снижения возраста современного покупателя премиум-класса. Покупателями становятся люди возрастом до 40 лет, ориентированные на западные стандарты. Более 70% покупок сегодня делаются с целью собственного проживания, а не для инвестиционных вложений. Именно поэтому появились повышенные требования к качественным характеристикам квартир. Обязательными условиями для комфортной жизни при приобретении квартиры сегодня являются подземный паркинг, охраняемая территория, функциональные планировки, качественная инженерия и качественный европейский сервис.

Что касается инвесторов Obolon Residences, это не те люди, которые хотят получить максимальную прибыль, а скорее те, кто хочет сделать надежную инвестицию, а также иметь в своем портфеле недвижимости качественный объект, который всегда будет пользоваться спросом, даже в случае очередного кризисного шока.

Квартиры стали меньше, но не хуже

– Спрос на недвижимость бизнес- и премиум-классов сокращается, в этой связи наметился тренд: застройщики понижают классность своих проектов. Ваша компания будет выдерживать заявленный статус Obolon Residences до его ввода в эксплуатацию?

– Мы не уменьшаем классность своего дома. Мы ни в коем случае не экономим на качестве материалов и инженерии, так как уверены, что таким образом мы больше потеряем на стоимости продажи квартир и имидже, чем сэкономим.

Сегодня покупателем движет рационализм – он не хочет переплачивать за лишние метры, поэтому снизились средние метражи приобретаемых квартир. Учитывая эту тенденцию, мы уменьшили среднюю площадь квартир в комплексе. Это единственное изменение в проекте, продиктованное местным рынком, которое мы учли.

Сегодня покупателем движет рационализм – он не хочет переплачивать за лишние метры, поэтому снизились средние метражи приобретаемых квартир

– Какова Ваша точка зрения в дискуссии о том, что сегодня в Киеве существуют всего несколько объектов, которые соответствуют категории премиум-класс?

– Я согласен, что у нас всего лишь несколько ЖК премиум-класса. Почему так мало построено? Тут очень влияет платежеспособный спрос. С одной стороны, качественное жилье стоит дорого, а с другой – качество и новые стандарты обычно приносят иностранные инвесторы. У нас сектор строительства жилья один из наиболее закрытых, а иностранных инвесторов можно пересчитать на пальцах одной руки. К слову, мы единственный иностранный инвестор, который строит жилье премиум-класса в Киеве. Соответственно мы первые, кто несет стандарты и западные ноу-хау в этот сегмент украинского рынка жилья.

Например, лаунж-зона на крыше высотных зданий является нормой для столиц Европы и Америки, а в Киеве Obolon Residences стал первым, кто сделал эксплуатируемую кровлю для всех жителей, и я уже вижу, что эту разумную идею сразу подхватили другие застройщики. Украинские девелоперы будут постепенно перенимать западный опыт, и, возможно, через несколько лет в Украине начнется бум строительства европейского жилья – по уровню качества, набора услуг и внутренней инфраструктуры. В Украине еще нет культуры создания таких объектов и нет опыта, но возросшая конкуренция за клиента подталкивает застройщиков быть более прогрессивными. У нас уже появились современные торговые центры, что можно смело считать заслугой иностранных инвесторов, и я уверен, что в жилой недвижимости со временем произойдет то же.

Коррупционная составляющая снизилась

– Obolon Residences, несомненно, один из самых ярких проектов. Его бы можно было назвать совершенным, если бы не одно «но»: место расположения. Почему была выбрана именно эта локация? Вряд ли для жителей такого фешенебельного объекта актуально наличие метро прямо у подъезда…

– История проекта сложилась так, что у нас появилась возможность получить этот участок – центральную площадь района, а уже потом мы решали, как его осваивать. Мы провели highest and best use study (анализ наиболее эффективного использования недвижимости) и сначала решили, что будем строить бизнес-центр класса Б. Но после кризиса 2008 года изменили концепцию на mixed-use с акцентом на жилье. Начав прорабатывать проект, мы поняли, что ниша премиального жилья на Оболони пустая, и есть спрос со стороны обеспеченных жителей района на более качественное жилье.

Действительно, метро для этих людей не критичный, но все же плюс: это удобно для детей-подростков, которые ездят в школу на общественном транспорте, для прислуги, гостей и т.д. Фактор шума мы полностью компенсировали с помощью дорогих окон, а также подняли территорию комплекса над Минской площадью, благоустроили саму площадь, предусмотрев там современную и красивую парковую зону. Вы не поверите, целый год мы воевали с МАФами на этой территории. В данный момент из 50(!) МАФов на площади остался только один, который пока не мешает строительству, но в ближайшем будущем также будет удален с площади. Тут мы разобьем зеленый сквер с благоустроенными местами для отдыха. Также мы предусмотрели закрытую комфортабельную лаунж-зону для жителей с камином и джакузи на высоте 90 м, с которой открывается прекрасный вид на Днепр и на всю Оболонь. Это, кстати, самая высокая обзорная точка на Оболони. Инфраструктура здания представляет собой массу других дополнительных удобств для жителей, а обслуживание сравнимо с гостиничным сервисом.

Фото: http://o-r.com.ua

– Что является ключевой составляющей в себестоимости квадратного метра такого объекта?

– Структура себестоимости строительства существенно поменялась. Еще 10 лет назад действительно стоимость земельного участка, включая соответствующие разрешения, являлась крупной статьей затрат. Эти затраты никогда не достигали 50%, но занимали 30% и более от общей стоимости строительства. Более того, до 2009 года самой сложной частью девелопмента в Украине считалось отведение земли, подключение внешних сетей и получение разрешения на строительные работы. Сейчас же цены на землю обвалились, коррупционная составляющая, по крайней мере, в Киеве, к счастью, снизилась очень существенно. После строительства, самая дорогая часть девелопмента – это стоимость внешних сетей.

Строительные материалы, если не говорить про их импортную составляющую, в долларах подешевели, как, впрочем, и рабочая сила.

Цена жилья премиум-класса в мире определяется не столько себестоимостью строительства и маржой застройщика, сколько уникальностью жилья, а также готовностью потребителя платить за самое лучшее качество. Это правило касается премиум-сегмента во всех продуктовых категориях

– Принято считать, что покупатель жилья премиум-класса сильно «переплачивает» за статус и престиж. Насколько это утверждение верно?

– В целом утверждение верно. Цена жилья премиум-класса в мире определяется не столько себестоимостью строительства и маржой застройщика, сколько уникальностью жилья, а также готовностью потребителя платить за самое лучшее качество. Это правило касается премиум-сегмента во всех продуктовых категориях. Элитное жилье сложнее успешно реализовать, риски провала намного выше, чем в эконом-классе, где все стандартизовано и предсказуемо, поэтому не многие готовы этим заниматься. В эконом-классе проекты мало отличаются друг от друга и основным критерием выбора является цена – жертвуя маржой застройщик обеспечивает себе конкурентное преимущество.

– Цены на жилье классов бизнес плюс и премиум в Киеве напрямую привязаны к доллару. Отражается ли на продажах резкое колебание курса валют?

– Поскольку себестоимость премиального жилья больше зависит от курса доллара, чем в эконом-классе, то и цена его продажи сильнее связана с курсом доллара. При этом, несмотря на то, что цены деноминированы в долларах, все-таки, когда доллар растет по отношению к гривне, девелопер может идти на дополнительные скидки, но это только частично перекрывает его убытки. В целом, ни один девелопер не заинтересован в девальвации – чем стабильнее экономика, тем лучше потребителям и бизнесу.

Фото: http://o-r.com.ua

– Насколько долларовые «качели» отражаются на себестоимости строящихся премиальных объектов? Как девелопер может обезопасить себя от валютных рисков?

– Поскольку в премиальном жилье больший процент импортных материалов, цена себестоимости в гривне при девальвации действительно тут растет гораздо быстрее. Но девелопер премиального жилья минимизирует валютные риски тем, что в этом сегменте жилье продается хоть и с частичной, но привязкой к курсу доллара. У иностранного девелопера главный риск в другом – то, что невозможно вывести прибыль из Украины.

Иностранцы панически боятся рисковать

– В нынешнем году активизировались конфликты вокруг строек. Даже если у застройщика вся документация в порядке, на его защиту никто не встает. Как, на Ваш взгляд, можно урегулировать этот конфликт?

– Нам не приходилось участвовать в конфликтах с властью или псевдообщественниками. Во-первых, мы как иностранный фонд очень скрупулезно относимся к оформлению юридической стороны любой нашей инвестиции. К нам сложно придраться, кто бы за этим ни стоял. Во-вторых, мы тщательно соблюдаем все нормы строительства, сотрудничаем с районной и киевской госадминистрацией, благоустраиваем центральную площадь Оболони, оказываем благотворительную помощь городу. И, что очень приятно, мы видим поддержку от органов киевской власти.

– Как Вы можете оценить инвестиционную привлекательной украинской недвижимости на данном этапе?

– Иностранные инвесторы в целом очень настороженно относятся к Украине, потому что они боятся рисков. А больших рисков они боятся просто панически. Высокий уровень коррупции в правоохранительных органах, военные действия и общее обеднение населения – это три основных фактора, которые играют не на руку инвестиционной привлекательности Украины. При этом самый значительный из них – коррупция.

Тем не менее, первые самые смелые инвесторы уже приходят в страну. Примером является фонд Джорджа Сороса, в сотрудничестве с которым мы создали фонд прямых инвестиций Dragon Capital New Ukraine Fund. Для того чтобы поток инвестиций стал массовым, нужно больше положительных новостей из Украины, в первую очередь касающихся реформ.

ABCnews

Все новости ABCnews →
Реклама застройщиков
Последние новости:
ECO HOUSE 02.12.2020 ЖК ECO HOUSE

Портал 'Нерухомість від забудовників' 02.12.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Provance Home 02.12.2020 ЖК Provance Home

Great 02.12.2020 ЖК Great

Парковий квартал (Ковель) 02.12.2020 ЖК Парковий квартал (Ковель)

Струмочок 2 02.12.2020 ЖК Струмочок 2

Комфорт Таун 02.12.2020 ЖК Комфорт Таун

Unit.Home 02.12.2020 ЖК Unit.Home

Варшавський Плюс 02.12.2020 ЖК Варшавський Плюс

Портал 'Нерухомість від забудовників' 02.12.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Реклама
Популярные застройщики Каталог застройщиков →