Недвижимость от застройщиков

В кризис нужен спецназ – Михаил Меркулов

Генеральный директор Arricano Real Estate Plc Михаил Меркулов в эксклюзивном интервью ABCnews рассказал, какие стратегические решения применяют в компании при работе в кризисных условиях и на примерах объяснил, почему они эффективны

– Как изменилась стратегия компании в связи с затянувшимся кризисом?

– Стратегия изменилась кардинально. Если при нормальном течении бизнеса можно выполнять свои задачи с определенным количеством усилий, то в кризис, когда продажи и гривна падают, а инфляция растет, невозможно достигать хороших результатов обычными методами. Работу компании в нормальном состоянии можно сравнить с регулярной армией: в кризис нужен спецназ. Поэтому первое, что мы сделали, это начали привлекать людей, которые умеют решать кризисные задачи такого уровня. Именно это помогло нам добиться результатов, отраженных в годовом отчете: доходы – выше рынка, операционная прибыль – существенный рост.

– У вас произошли существенные кадровые изменения?

– Да. В 2015 году мы поменяли IT-команду, до этого поменяли маркетинговую команду. Чтобы решать задачи по IT-инновациям, нужна команда из специалистов, которые понимают, что такое связка между возможностями, которые сейчас предлагают IT-технологии, и потребностями бизнеса. Критично важно, чтобы Chief Information Officer понимал, какие потребности есть у бизнеса сегодня и какие будут через пять лет, а также какие возможности IT-индустрия предлагает сейчас и будет предлагать через пять лет. От этого зависит, насколько быстро бизнес сможет получать информацию, анализировать ее и принимать решения. Это влияет и на количество сотрудников: будут ли это 10 человек, обрабатывающих цифры, или достаточно одной программы.

В 2014 году у нас работало 144 человека, сейчас – 96, и это число я считаю оптимальным

– Где вы нашли таких сотрудников?

– Нашли мы их в Украине, хотя искали долго. В итоге наш штат стал меньше, но новым специалистам мы платим более высокую зарплату, поскольку они выполняют более сложные задачи. Таким образом, мы выполняем основную менеджерскую задачу – правильное структурирование ресурсов для достижения целей компании.

– В кризисные времена компании обычно стремятся сокращать не только штат, но и зарплаты сотрудникам.

– Они проиграют. Если вы спросите, сократили ли мы количество персонала, я отвечу – да. В 2014 году у нас работало 144 человека, сейчас – 96, и это число я считаю оптимальным. При этом эффективность компании значительно увеличилась за счет улучшения системности, т.е. взаимодействия между отделами, которых у нас 12, и за счет того, что рутинные задачи разной сложности мы либо автоматизируем, либо аутсорсим. Сегодня мы уже думаем о том, как будем работать с big data, хотя, наверное, еще ни один девелопер в Украине с этим не сталкивался на практике. Мы уже прорабатываем несколько вариантов того, как big data можно использовать . Несмотря на рутинную борьбу с кризисом в текущее время, мое требование к каждому из топ-менеджеров – это долгосрочное планирование и долгосрочное видение отдела, какие задачи перед ним будут стоять и выполняться через пять лет.

По проекту за один раз

– Каким, по Вашему мнению, должен быть правильный ТРЦ?

– Честным и не раздражающим. Посетителя обмануть сложно. Если его будет раздражать что-то в торговом центре, он просто не будет туда ходить. Стратегия должна быть такая, чтобы клиенту было где бесплатно припарковаться, чтобы туалеты были бесплатные и там всегда было чисто. Грязные туалеты реально бесят посетителей.

Мы во всех наших ТРЦ переделываем концепцию фуд-предложения – не только фуд-корт, но и рестораны, кофе-пойнты, лотки по продаже снеков, карамели, фрешей и т.д. Почему это важно? Если считается, что Европа обгоняет нас на пять лет, то сейчас там вот какие тенденции. Еще лет пять назад доход от продуктовой составляющей, за исключением супермаркетов, достигал около 10% от всего дохода ТРЦ. Сейчас в разных ТРЦ он может составлять до 30%. Это значит, что люди больше едят вне дома, проводят больше времени в торговых центрах, которые становятся не только местом похода за покупками. Это интересная информация, а мы, как профессиональный девелопер, как раз и смотрим, что будет через пять лет, и начинаем подстраиваться уже сейчас.

Еще лет пять назад доход от продуктовой составляющей, за исключением супермаркетов, достигал около 10% от всего дохода ТРЦ. Сейчас в разных ТРЦ он может составлять до 30%

– Как вы оцениваете соседство ТРЦ «Проспект» в Киеве с ЦК «Дарынок» и Арт-платформой «Завод», на территории которой еще и регулярно проводится «Фестиваль уличной еды»? Это конкуренция или синергия?

– У «Проспекта» уникальное месторасположение – это географический центр Левого берега. Он захватывает аудиторию и с Харьковского, и с Лесного, и с Левобережного массивов. Сюда же приезжают посетители из Броваров, а это город со 100-тысячным вполне обеспеченным населением. Да, там случаются пробки, это неприятно, но, с другой стороны, никто не проезжает мимо, не заметив «Проспект». Что касается «Дарынка» – это сумасшедшая синергия. Думаю, мы с ними когда-то задумаем совместные программы, потому что уже сейчас «Дарынок» с «Проспектом» – крупнейшая торговая агломерация Киева. Учитывая, что на «Дарынке» около 3 тыс. магазинов, в «Проспекте» их 100, причем они практически не пересекаются, а на Арт-платформе – сумасшедшая развлекательная часть, с которой мы даже никогда не будем конкурировать, - все вместе это создает уникальный узел, который со временем разрастется в крупнейшую торговую агломерацию Украины, если не Восточной Европы. Так что с таким масштабом для этой локации конкуренции в Киеве практически не существует.

– Сейчас в портфеле компании три проектных объекта: «Лукьяновка», «Одесса Молл» и объект на столичной Петровке. На каких этапах они находятся?

– Ближайший к реализации проект – это «Лукьяновка». Там сейчас ведется реконструкция памятников архитектуры, которые мы удачно вписываем в концепцию ТРЦ, идет разработка маркетинговой и арендной концепции, а также поиск заемного финансирования на достройку. Заявленные сроки сдачи – конец 2017 года.

По одесскому проекту ситуация следующая: Вы знаете, что только в прошлом году мы получили «зеленый свет» от Одесской ОГА и занялись получением техусловий.

– С кем ведете переговоры по кредитам?

– Учитывая, что в Украине получить долгосрочное финансирование практически невозможно, мы работаем в направлении получения кредита от международных финансовых организаций и от стран, которые поддерживают своих экспортеров по системе экспортного финансирования. Нам кажется, это сейчас один из самых реальных инструментов в Украине, чтобы завершить проект.

– В прошлом году у вас был успешный кредитный проект с ЕБРР. Продолжаете с ними сотрудничество?

– ЕБРР – наш крупнейший кредитор, у нас с ними прекрасные отношения, которые начались еще в 2008 году. Но они уже профинансировали три наших проекта, и по их внутренним нормам это достаточно много для одной компании. Так что профинансировать с их помощью следующий проект вряд ли получится, поэтому мы смотрим на другие банки. Мы общаемся с банками от Германии до Китая.

– Каков запланированный объем инвестиций в будущие проекты?

– По Одессе заявленный ориентировочный объем – $80 млн, мы планируем создать боле 1 тыс. рабочих мест, к нему уже есть большой интерес арендаторов, потому что это будет первый объект такого размера в центральной части города. По проекту на Лукьяновке мы сейчас находимся в стадии пересмотра проектной стоимости с учетом новых реалий. За прошедшее время мы проработали ряд новых технологий, которые позволят нам снизить затраты в определенных статьях. Но в других составляющих проекта стоимость выросла. Мы будем использовать более новые материалы, например, мы уже думаем не о железобетонном, а о стальном каркасе, который позволяет значительно сократить расходы и сроки.

– Теперь расскажите, что у вас за проект на Петровке.

– У нас там в аренде есть участок площадью 5,4 га, он расположен по нечетной стороне Московского проспекта на пересечении с ул. Лайоша Гавро. Сейчас мы разрабатываем несколько идей, как оптимально использовать этот участок.

– Есть уже какие-то сроки по этому проекту?

– Пока нет, пока все на уровне обсуждения идей и концепций. Возможно, мы приступим к его реализации, когда уже будем активно строить ТРЦ в Одессе. Но в целом я придерживаюсь правила «одна цель за один раз». Сейчас мы сконцентрировались на «Лукьяновке». Как только мы поймем, что она «полетела», перейдем на следующий объект и так далее. За все сразу мы не хватаемся.

Вторая волна девелопмента

– Как вы оцениваете текущий уровень насыщенности столицы торговыми площадями?

– Если судить по сухим цифрам и покупательной способности населения, то торговых площадей в Киеве более чем достаточно. Но качество этих торговых площадей не удовлетворяет запросы современного покупателя. Он хочет, чтобы к ТРЦ можно было удобно доехать на общественном транспорте и на машине, можно было без проблем и бесплатно припарковаться, он хочет внутри качественную отделку, хороший температурный режим, высокие потолки, широкие галереи, хорошие двери, чистые тамбуры, нормальный пул арендаторов, понятную навигацию. Таких торговых центров в Киеве всего несколько.

– Этого мало?

– Конечно. Вот если бы хотя бы в каждом районе был такой качественный ТЦ, мы бы могли сказать, что Киев насыщен.

– С учетом того, что в ближайшие годы в столице запланировано к открытию несколько крупных ТРЦ, наступит ли насыщение?

– Если они действительно будут реализованы, то они закроют имеющийся на сегодня спрос. Дальше все будет зависеть от экономической ситуации в стране и от того, как конкретные управленческие команды будут работать с торговыми центрами.

Вторая волна девелопмента в Украине будет с ростом экономики и развитием ритейл-парков в городах с населением 200 тыс. и менее человек

– Помимо Киева, какие города Украины являются перспективными с точки зрения строительства новых ТРЦ?

– Самый потенциальный – Одесса, затем Львов. Они менее насыщены качественными торговыми площадями, нежели другие города, а динамика их развития – выше. Львов – благодаря сильной туристической направленности и управленческой команде, в Одессе – благодаря новой грузинской команде, которая за счет ярких решений и пиар-ходов также привлекает инвесторов. Харьков и Днепропетровск достаточно насыщены торговыми площадями, но в то же время их развитие не так очевидно.

– А что с более мелкими городами?

– Они требуют другого подхода. Они обладают меньшей покупательной способностью, поэтому там будет работать формат классического ритейл-парка. Когда я работал в Erste Bank и отвечал за Восточную Европу, я видел, насколько успешен этот формат был в таких странах как Болгария, Сербия, Хорватия. Он не похож на профессиональный торговый центр, он гораздо проще, поэтому стоимость его девелопмента в разы ниже, при этом доходность ненамного ниже, чем у большого ТЦ. Такой формат заточен под нужды небольших городов. Поэтому я считаю, что вторая волна девелопмента в Украине будет с ростом экономики и развитием ритейл-парков в городах с населением 200 тыс. и менее человек.

Новые условия выживания

– Вы отметили, что Одесса и Львов стали привлекательны во многом благодаря работающим там командам управленцев. Как изменится ситуация, если эти команды уйдут?

– Страновые и политические риски просчитать практически невозможно. Когда я проходил курсы риск-менеджмента, мы много просчитывали разных рисков. Нам удавалось спланировать любые бизнес-риски, но как только мы доходили до политических, прогнозирование практически не работало. Поэтому чтобы сейчас инвестировать в Украину, нужно быть настоящим фанатом и патриотом. С другой стороны, потенциальная доходность Украины как крупнейшей страны в Европе настолько велика, что в ней будет интересней работать, чем в любой другой стране. Все, что нам нужно – это чуть-чуть изменить законодательство, чуть-чуть снизить коррупцию, чуть-чуть проявить политическую волю и мы взлетим.

– По нашим подсчетам, в 2015 году в Украину зашло около десяти новых ритейлеров, причем особо активно себя проявили турецкие бренды. С чем это связано?

– На мой взгляд, турки лучше понимают нашу ментальность, они более агрессивны, принятие решений в турецких компаниях зависит либо от семей, либо от конкретных менеджеров, поэтому они более оперативны, в отличие от западных компаний, которые все согласовывают с акционерами. Турки не понаслышке знают, что такое военные действия, поэтому они с большей толерантностью смотрят на нашу ситуацию и не боятся. В связи с этим возникают определенные риски для европейских компаний.

– Какие?

– Я недавно на одной из конференций общался с представителем H&M. Говорю ему, смотрите, LC Waikiki – агрессивный игрок, выходят на рынок, не боятся, делают очень достойный по соотношению цены и качества продукт, поэтому с каждым месяцем их развития и вашего откладывания принятия решения ситуация для вас ухудшается, когда вы зайдете на рынок, вам придется бороться с сильным игроком, и это будет не Inditex Group и не LPP, с которыми вы знакомы по Европе, это будет совершенно другой игрок. Ведь когда H&M столкнулся с LC Waikiki в Турции, то проиграл, он не занял ту долю рынка, на которую рассчитывал. LC Waikiki – очень неудобный конкурент для европейских универмагов.

– Появятся ли «новички» на рынке в 2016 году?

– Надеюсь, что мы увидим 2-3 новых имени, и это только в наших ТРЦ. Мы ведем переговоры с турецкими ритейлерами, предлагающими одежду, обувь и товары для дома. Думаю, что помимо них на рынке появятся и другие.

– Как вы ищите арендаторов: самостоятельно или привлекаете консультантов?

– И так, и так. Мы работаем со всеми, у нас нет эксклюзивных договоров. Если кто-то может привести нам хорошего арендатора, мы готовы платить. Кризисные времена особенно располагают к тому, чтобы работать с как можно большим числом эффективных партнеров, способных укрепить твой бизнес.

ABCnews

Все новости ABCnews →
Реклама застройщиков
Последние новости:
Портал 'Нерухомість від забудовників' 28.11.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Compass 27.11.2020 ЖК Compass

Воробьевы горы на полях 27.11.2020 ЖК Воробьевы горы на полях

Парковий квартал (Ковель) 27.11.2020 ЖК Парковий квартал (Ковель)

Містечко Центральне 27.11.2020 ЖК Містечко Центральне

Щасливий 27.11.2020 ЖК Щасливий

Дніпровська Брама 2 27.11.2020 ЖК Дніпровська Брама 2

Містечко Мануфактура 27.11.2020 ЖК Містечко Мануфактура

Lystopad 27.11.2020 ЖК Lystopad

Містечко Козацьке 27.11.2020 ЖК Містечко Козацьке

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Реклама
Популярные застройщики Каталог застройщиков →