Нерухомість від забудовників

Правовий статус нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках

Фото Анастасія ЗалеськаАвтор - Анастасія Залеська, кандидат юридичних наук
АО «Шкребець і партнери»
Наразі в Україні триває процес реформування правового регулювання відносин із реалізації права власності у багатоквартирних будинках. Вже майже рік діє Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», зміни до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», зміни до Цивільного кодексу України щодо особливостей реалізації права власності у багатоквартирному будинку тощо.

Одним із актуальних питань в контексті даної теми є визначення правового статусу нежитлових приміщень, що знаходяться у багатоквартирному будинку. Складність та неоднозначність даного питання пов’язана із тим, що чинним законодавством України передбачені дві різні правові категорії: нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку та допоміжні приміщення багатоквартирного будинку.

В ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» надається визначення вищевказаним правовим категоріям. Так, допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежитловими приміщенням є ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна. До прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» аналогічні законодавчі визначення вищевказаних понять містилися в Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У зв’язку із наявністю в законодавстві двох суміжних понять на даний час має місце практика оскарження в судовому порядку правомірності набуття у приватну власність (з різних правових підстав) нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку як таких, що є допоміжними та перебувають у спільній сумісній власності всіх власників квартир у такому будинку. В обґрунтування своєї правової позиції щодо визнання права власності на допоміжні приміщення за власниками квартир у багатоквартирному будинку та припинення права власності на них інших фізичних чи юридичних осіб скаржники визначають наступні законодавчі приписи.

По-перше, відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

По-друге, в ч. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачається, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.
Допоміжні приміщення (кладові, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

По-третє, в п. 1.1 та п. 1.2 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зауважується, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Проте, в правозастосовній діяльності найбільші складнощі викликає правильне розмежування понять «допоміжні приміщення багатоквартирного будинку» та «нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку». З цього приводу в судовій практиці має місце позиція, що з метою встановлення виду приміщення – допоміжне чи нежитлове –необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку. Вищим спеціалізованим судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертається увага, що для визначення приміщення допоміжним, необхідним є доведення того факту, що без доступу до спірних об’єктів неможлива експлуатація будинку (ухвала від від 01.04.2015 у справі № 6-36875св14). В якості аргументів на користь того факту, що приміщення не є необхідним для експлуатації будинку, судом були враховані наступні докази: довідки управителя будинку про те, що у спірних підвальних приміщеннях відсутні вузли управління (засуви, вентилі, крани) систем опалення, водопостачання і каналізації цього будинку, а також вузли обліку електроенергії; висновки будівельно-технічного експертного дослідження щодо того, що спірні нежитлові приміщення підвалу технічно не відносяться до допоміжних приміщень, які призначені для забезпечення експлуатації і обслуговування житлового будинку; матеріали технічної інвентаризації, що підтверджують попереднє використання таких приміщень як нежитлових.

В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10.06.2015 у справі № 6-8823св15 зауважується, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і з загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. В ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 11.02.2015 у справі № 6-39117св14 звертається увага, що суди мають перевірити статус спірного нежитлового приміщення, наявність/відсутність у приміщенні технічного обладнання будинку, вид попереднього використання такого приміщення. В окремих судових рішеннях Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ звертає увагу на необхідність встановлення технічних характеристик спірних приміщень на момент прийняття будинку до експлуатації (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 03.02.2016 у справі № 6-28714ск15).

Адвокатське Об’єднання «Шкребець і партнери» є одним з найбільших представників ринку юридичних послуг Східного регіону України.
За 12 років існування на ринку Об’єднання перетворилося на провідну багатопрофільну юридичну компанію зі штатом понад 20 фахівців у різних галузях права.

Контакти:
+38 (057) 715-76-42
+38 (044) 359-00-31
www.shkrebets.com

Реклама забудовників
Останні новини:
ECO HOUSE 02.12.2020 ЖК ECO HOUSE

Портал 'Нерухомість від забудовників' 02.12.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Provance Home 02.12.2020 ЖК Provance Home

Great 02.12.2020 ЖК Great

Парковий квартал (Ковель) 02.12.2020 ЖК Парковий квартал (Ковель)

Струмочок 2 02.12.2020 ЖК Струмочок 2

Комфорт Таун 02.12.2020 ЖК Комфорт Таун

Unit.Home 02.12.2020 ЖК Unit.Home

Варшавський Плюс 02.12.2020 ЖК Варшавський Плюс

Портал 'Нерухомість від забудовників' 02.12.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Всі новини→
Отримуй новини і акції забудовників
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставте галочку "Я не робот" і натисніть кнопку "Підписатися на розсилку"

Реклама
Реклама
Популярні забудовники Каталог забудовників →