Недвижимость от застройщиков

Как восстановить ипотеку

В Украине предлагают ввести институт доверительной собственности

Падение рынка ипотеки тревожит не только банкиров, но и застройщиков, которым становится все сложнее продавать жилье частным инвесторам. Чтобы помочь решить эту проблему и восстановить ипотечное кредитование хотя бы частично, в Украине разработали законопроект о внедрении права доверительной собственности. Этот инструмент должен стать альтернативой традиционному банковскому займу.

Есть проблема

Народные депутаты продолжают попытки протолкнуть в парламент популистские законопроекты, принятие которых на самом деле может спровоцировать волну мошенничества и банковский кризис Соотношение недействующих (безнадежных и сомнительных) кредитов в совокупных валовых кредитах постоянно растет и по данным на третий квартал 2015 года составляет 25,58%, утверждают разработчики законопроекта «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно внедрения права доверительной собственности как способа обеспечения исполнения обязательств», ссылаясь на статистику от Нацбанка. В качестве дополнительного подтверждения плачевности ситуации с ипотечным кредитованием они приводят рейтинг РА Fitch, согласно которому по состоянию на ноябрь 2015 года доля недействующих кредитов в Украине составляла 44%.

Чтобы сократить объемы недействующих кредитов и хоть как-то оживить ипотечное кредитование, и был разработан законопроект, предлагающий дополнить Гражданский кодекс несколькими статьями о доверительной собственности.

«Этот не украинское ноу-хау, такой институт есть практически во всех странах с англо-саксонской системой права, таких как Великобритания, Австралия, Новая Зеландия, а также в некоторых европейских странах, например, Румынии, Черногории», – объясняет автор законопроекта, эксперт BRDO Денис Малюська.

Партнер ЮФ «Лавринович и партнеры» Ирина Марушко отмечает, что группа Мирового банка в своей методологии рейтинга Doing Business отнесла доверительную собственность к лучшим практикам качественного и эффективного регулирования. В свою очередь, Кабмин, добавляет юрист, включил внедрение механизма доверительной передачи права собственности как способа обеспечения обязательств в свой план на 2016 год, утвержденный распоряжением от 16.12.2015 № 1406-р.

Что предлагают

Текст проекта Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно введения права доверительной собственности как способа обеспечения исполнения обязательств»Доверительную собственность предлагают сделать альтернативой традиционному залоговому кредитованию. Основное отличие двух институтов будет состоять в том, в чьей собственности находится объект залога. «Сейчас, если вы берете кредит, объект залога остается в вашей собственности, вы просто передаете его в залог. В случае с доверительной собственностью собственником будет ваш кредитор», – объясняет Денис Малюська.

Формально дела обстоят не так радикально, как это выглядит на первый взгляд. «Кредитор, получивший имущество в доверительную собственность (доверительный собственник), не имеет права пользоваться и самостоятельно распоряжаться таким имуществом кроме как в случае обращения взыскания на него в порядке, установленном законом», – говорится в законопроекте.

Это означает, что хотя собственником, например, залоговой квартиры, является банк, он не сможет предпринять по ней никаких действий до того момента, пока заемщик исправно выполняет все условия по договору. «Фактически все работает как в случае с обычным залогом, но юридически вы передаете права на объект кредитору, и во всех реестрах собственником объекта будет значиться именно кредитор, но собственником с ограниченными правами», – объясняет Денис Малюська.

Фото: http://www.vseon.com

Банкам понравится

Очевидно, что такая идея придется по вкусу банкам, ведь у них существенно упростится работа по взысканию проблемных займов. Сейчас взыскать задолженность сложно и в случае с юрлицами, которые в таких случаях организовывают процедуру банкротства, и в случае с физлицами, тоже прибегающими к разным ухищрениям, например, прописывают «задним числом» несовершеннолетних детей в залоговом жилье. К тому же, исполнительная служба в Украине работает крайне нестабильно.

«Я согласен с тем, что сегодня несовершенство законодательства по защите прав кредиторов и несовершенство судебной и исполнительной системы привело к тому, что банки предпочитают «сидеть на деньгах», размещая их в не очень доходные активы, такие как государственные ценные бумаги, потому что они понимают, что сегодня заемщику бывает проще не возвращать кредит банку и заниматься судебными разборками, чем реструктурировать свой кредит», – говорит предправления «Коммерческого индустриального банка» Вадим Березовик. Он считает, что доверительная собственность не будет нарушать права добросовестных заемщиков, но в итоге повысит лояльность банков и позволит им предлагать более низкие процентные ставки.

С другой стороны, как отмечает исполнительный директор фонда Блейзера Олег Устенко, банки и сейчас не особо заинтересованы в том, чтобы взыскивать залоговое имущество в свою пользу и переводить его себе на баланс. «В редких случаях банки выдают кредиты под залог очень ликвидных объектов», – говорит он, добавляя, что сейчас сложно назвать любой объект ликвидным. В целом, по его мнению, эта инициатива – достаточно странная, и в Украине вряд ли будет работать так, как предполагают разработчики законопроекта.

Вадим Березовик согласен, что банкам неинтересны объекты недвижимости прочее имущество в качестве залога. Именно это, по его мнению, станет гарантией того, что банки не станут злоупотреблять полученными благодаря доверительной собственности расширенным возможностям. «Банки не очень заинтересованы в том, чтобы становиться крупнейшими собственниками залогового имущества. Они предлагают депозиты в деньгах, рассчитываться по ним должны деньгами, а не квартирами и машинами», – объясняет банкир.

Хорошо или можно лучше?

Ирина Марушко называет неоднозначной идею внедрения доверительной собственности в качестве нового способа обеспечения обязательств. «С одной стороны, предусмотренный законопроектом механизм упрощает банкам процедуру обращения взыскания на имущество недобросовестного заемщика. Но, принимая во внимание, схожесть этого способа обеспечения с залогом, возможно, целесообразней было бы устранить недочеты залога, вместо того, чтобы внедрять новую модель обеспечения», – говорит юрист.

Соотношение недействующих кредитов в совокупных валовых кредитах постоянно растет и по данным на третий квартал 2015 года составляет 25,58%

«Это гораздо более высокая степень защиты кредитора, гораздо большая, чем при залоге», – подчеркивает Денис Малюська. Он объясняет, что такое положение дел не может вызвать социального напряжения, поскольку предлагаемый механизм – альтернативный обычной ипотеке, стороны смогут самостоятельно выбирать, на каких условиях заключать договор. Но если заемщик согласится на более рискованные для себя условия, кредитор сможет снизить ставку по кредиту.

В итоге, считает Денис Малюська, это приведет к снижению общерыночных ставок по ипотечным кредитам. На сколько они снизятся, эксперт ответить не смог, объясняя, что из-за слишком малого числа выдаваемых кредитов и отсутствия правдоподобных статистических данных сложно посчитать базу. Но в том, что ипотека подешевеет, он уверен.

По мнению Ирины Марушко, успешность доверительной собственности будет зависеть от реализации идеи. «Если банки под каждый кредит будут требовать доверительную собственность на имущество, вряд ли это будет способствовать росту объемов кредитования бизнеса и населения. Если же этим способом обеспечения пользоваться разумно, у заемщиков, возможно, появится доступ к недорогим кредитным средствам, а у банков дополнительные гарантии возврата средств», – полагает она.

Правда, президент Центра рыночных реформ Владимир Лановой не уверен, что законопроект будет способен снизить стоимость ипотеки и оживить рынок. Для этого, по словам экономиста, необходимы системные изменения во всей экономике. Но как составляющую часть таких реформ он приветствует идею внедрения института доверительной собственности.

Новости будут в марте

Но в целом Владимир Лановой называет идею интересной и перспективной. «Такие схемы – рабочие, они несколько похожи на межбанковские отношения в западном мире, когда финучреждения таким образом друг друга страхуют, и благодаря этому проще совершать операции», – говорит он. По его мнению, украинские банки тоже не отказались бы работать по таким горизонтальным схемам.

Более детально о будущем законопроекта станет известно уже в начале марта, к тому времени планируют завершить экспертное обсуждение документа. В качестве субъекта законодательной инициативы разработчики видят парламентариев, считая нынешний Кабмин несостоятельным и неперспективным для подачи законопроектов. По словам Дениса Малюськи, сейчас они ведут переговоры с профильным парламентским комитетом, чтобы найти способ подать законопроект в парламент через одного из депутатов.

ABCNews

Все новости ABCnews →
Реклама застройщиков
Последние новости:
Резиденція (Запоріжжя) 01.12.2020 ЖК Резиденція (Запоріжжя)

Файна Таун 01.12.2020 ЖК Файна Таун

Respublika 01.12.2020 ЖК Respublika

Київміськбуд 01.12.2020 Київміськбуд

ЕКО-ДІМ 01.12.2020 ЕКО-ДІМ

Creator City 01.12.2020 ЖК Creator City

Orange City 01.12.2020 ЖК Orange City

Star City 01.12.2020 ЖК Star City

Урлівський 01.12.2020 ЖК Урлівський

Портал 'Нерухомість від забудовників' 30.11.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Реклама
Популярные застройщики Каталог застройщиков →