Недвижимость от застройщиков

Как сделать бизнес из квартиры

В Украине все реже переводят недвижимость из жилого фонда в нежилой

Потребность в изменении целевого назначения помещений за время кризиса снизилась. Во-первых, перевод из жилого фонда в нежилой – затратная процедура, на которую сейчас у мелкого бизнеса нет лишних денег. Во-вторых, на рынке появилось большое количество свободных офисов разного ценового и классового уровня.

Для бизнеса

«Динамика перевода помещений из жилого в нежилой фонд за время кризиса изменилась, потому что стоимость недвижимости упала, уменьшился спрос и цены на аренду коммерческой недвижимости (очень часто покупают такую недвижимость, чтобы потом сдавать ее в аренду)», – рассказывает партнер ЮФ «Лавринович и партнеры» Елена Зубченко. Сейчас, по ее словам, такие операции совершаются не очень часто, поскольку появилось очень много коммерческой недвижимости как на продажу, так и в аренду, и проще купить сразу недвижимость с нужным назначением, чем потом тратить много времени и денег на изменение целевого назначения.

Тем не менее, иногда перевод жилого помещения в нежилое – едва ли не единственный выход и для собственника недвижимости, и для арендаторов. Как объясняет партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, речь идет, прежде всего, о частных предпринимателях и лицах, занимающихся розничной продажей. В первую очередь это касается помещений на первых этажах жилых домов.

Нежилая недвижимость имеет более высокую цену купли-продажи, а также более высокий размер арендной платыСмысл изменения статуса помещения, объясняет партнер ЮФ «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков, состоит в возможности ее коммерческой эксплуатации без претензий со стороны контролирующих органов. «Хотя реально контролирующие органы и так ничего сделать не могут», – добавляет юрист.

Кроме того, для рынка объекты нежилой недвижимости имеет большую ценность, нежели чем жилые объекты. В частности, это выражается в том, что нежилая недвижимость имеет более высокую цену купли-продажи, а также более высокий размер арендной платы.

«Выгода в том, что можно использовать недвижимость для зарабатывания денег – разместить офис, магазин, аптеку как непосредственно самим собственником, так и сдать в аренду», – резюмирует Елена Зубченко.

Среди недостатков, которые сопровождают процедуру перевода жилого помещения в нежилое, – дороговизна самой процедуры. Не всегда связанные с этим расходы могут окупить себя в конечном результате. Помимо этого, собственники нежилой недвижимости должны быть готовы оплачивать коммунальные услуги по более высоким тарифам и более высокий размер налога на недвижимое имущество, а также, не исключено, паевые взносы на развитие инфраструктуры населенного пункта. Елена Зубченко говорит, что есть еще и риск того, что прокуратура может обжаловать изменение целевого назначения в суде.

Индивидуальный перевод

Сложности изменения статуса недвижимости состоят в том, что на сегодня нет единого законодательного акта, который регулировал бы процедуру – решение вопроса отдано на откуп местным органам власти. Соответственно, в каждом населенном пункте орган местного самоуправление устанавливает свой порядок данной процедуры. Непосредственно вопросами перевода жилых помещений в нежилые занимаются совместно исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях.

В случае с Киевом действует упрощенная процедура, которая была принята в рамках проведения дерегуляции летом 2015 года и регламентируется Решением Киевгорсовета № 781/1645 от 23 июля 2015 года «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве».

Фото: detiplaza.ru

Эта процедура предусматривает, что собственник жилой недвижимости должен обратится в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое, а также приложить документы, подтверждающие право собственности и материалы технического обследования жилого помещения.

Поданное заявление рассматривается в течении семи рабочих дней и по результату его рассмотрения собственнику выдается соответствующее разрешение. При этом помимо самой процедуры перевода во многих случаях требуется произвести реконструкцию объекта недвижимости в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Старые нормы

Примечательно, что процедура изменения назначения помещения регулируется не только разнообразными местными нормативными актами, но и одним устаревшим законом – Жилищным кодексом УССР. Согласно ЖК, объясняет Елена Зубченко, переводить жилищный фонд в коммерческий запрещено, это возможно в исключительных случаях.

Например, ст. 8 ЖК совершенно не соответствует сегодняшним реалиям. «Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. … Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществляется по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается», – говорится в ЖК УССР.

Кто в помощь?

Поэтому, говорит Максим Копейчиков, процедура сложна и непредсказуема. Вопрос в том, что местный совет невозможно принудить перевести помещение из жилого в нежилое, это исключительно вопрос доброй воли депутатов (членов исполкомов, хотя в этой части, несмотря на сложившуюся практику, вопрос спорный, потому что Жилищный кодекс требует решения самих советов)», – объясняет сложность ситуации юрист. Не удивительно, подчеркивает Ростислав Кравец, что вопрос сопровождается большим количеством разрешительных документов и высоким уровнем коррупции.

Помогают урегулировать такие вопросы как юристы (обычно не из крупных компаний), либо риелторы, либо специальные посредники. Как правило, для решения этих задач обращаются к квалифицированным юристам, но имеет смысл также обратится к риелторам для проведения оценки финансовой целесообразности такого перевода.

ABCnews

Все новости ABCnews →
Реклама застройщиков
Последние новости:
Резиденція (Запоріжжя) 01.12.2020 ЖК Резиденція (Запоріжжя)

Файна Таун 01.12.2020 ЖК Файна Таун

Respublika 01.12.2020 ЖК Respublika

Київміськбуд 01.12.2020 Київміськбуд

ЕКО-ДІМ 01.12.2020 ЕКО-ДІМ

Creator City 01.12.2020 ЖК Creator City

Orange City 01.12.2020 ЖК Orange City

Star City 01.12.2020 ЖК Star City

Урлівський 01.12.2020 ЖК Урлівський

Портал 'Нерухомість від забудовників' 30.11.2020 Портал 'Нерухомість від забудовників'

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Реклама
Популярные застройщики Каталог застройщиков →