Недвижимость от застройщиков

Как правильно выбирать коммерческую недвижимость

Участник Ukrainian Building Community, партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund Сергей Овчинников о вопросах приобретения проектов недвижимости



Кратко затронем вопросы, возникающие при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости в Украине. Речь пойдет об объектах, которые введены в эксплуатацию, генерируют доход и могут пройти процедуру комплексной проверки (due diligence).

Комплексная проверка включает в себя 4 основных элемента:

  1. Юридическая проверка. Включает проверку компании-титулодержателя проекта, разрешительной документации, оформленных прав на недвижимое имущество и права на землю
  2. Техническая проверка. Качество проектной документации, практическое состояние конструкций проекта, внутренних инженерных систем, а также подключение к внешним инженерным сетям и документация.
  3. Коммерческая проверка. Все заключенные договора аренды и их условия, маркетинговая и рекламная стратегия, оформление права на торговые знаки.
  4. Стратегический анализ. Соответствие проекта лучшим мировым практикам, его жизнеспособность в среднесрочной перспективе, возможности дополнительного развития и репозиционирования.

В процессе юридической проверки наибольший интерес вызывают следующие вопросы:

  1. Компания-титулодержатель проекта – только SPV (special purpose vehicle), т.е. компания не должна вести никакой деятельности не связанной с проектом недвижимости, в том числе любые торговые операции и финансовую деятельность. Цель – управление возможными юридическими рисками.
  2. Оформление смены акционеров и владельцев корпоративных прав с соблюдением всех нюансов законодательства. Согласие супругов, соблюдение ограничений на отчуждение корпоративных прав, собственности или проведения необходимых собраний акционеров с принятием решений.
  3. Разрешительная документация получена по законодательству Украины. На сколько это возможно.
  4. Права на недвижимое имущество (титул). Правильность их оформления.
  5. Права на землю. Более вероятна сделка при оформленном праве собственности на землю. Проект отвода и долгосрочный договор аренды, тоже возможны, но требует детальной проработки проекта отвода, прохождения землеустроительных экспертиз местного и республиканского уровней.

Для технической проверки актуально:

  1. Проектная документация и конструкции проекта. Важно, чтобы архив проектной и строительной документации велся правильно с момента инициации проекта.
  2. Правильность технических решений внутренних инженерных систем, производители, экономичность и ремонтопригодность.
  3. Особое внимание:
  • диспетчеризация,
  • противопожарные системы.
  1. Выполнение ТУ, подключение к внешним инженерным сетям и документация, достаточность мощностей.

В процессе коммерческого анализа проекта:

  1. Все заключенные договора аренды и их условия должны быть максимально стандартизированы (triple-net, арендные ставки). Качественная управленческая отчётность.
  2. Маркетинговая и рекламная стратегия. История осуществления и отчётность по их эффективности.
  3. Оформление права на торговые знаки.
  4. Договора страхования имущества, бизнеса.

В стратегическом анализе наиболее актуально выявить

  1. Возможности дополнительного развития и репозиционирования.
  2. Поведенческий анализ и польза приносимая обществу и клиентам.

Для принятия решения инвестору наиболее актуальны вопросы юридической и технической проверок, т.к. они более сложны для исправления. Иногда выявленную ошибку нельзя исправить или ею управлять. Поэтому собственники проектов, должны задумываться о будущей возможной продаже уже на момент инициации проекта и при его последующем развитии. Если указанные в статье вопросы будут контролироваться, а риски развития управляться, при продаже собственник сможет рассчитывать на наиболее справедливую цену и быструю сделку.

ABCnews

Все новости ABCnews →
Реклама застройщиков
Последние новости:
Creator City 27.11.2020 ЖК Creator City

Семпра 26.11.2020 Семпра

Резиденція (Запоріжжя) 26.11.2020 ЖК Резиденція (Запоріжжя)

Гетьманський 26.11.2020 ЖК Гетьманський

Idilika 26.11.2020 ЖК Idilika

Ковалівський 26.11.2020 ЖК Ковалівський

Київська-Тарнавського 26.11.2020 ЖК Київська-Тарнавського

Володимира Великого 26.11.2020 ЖК Володимира Великого

Тролейбусна 26.11.2020 ЖК Тролейбусна

Манхеттен 26.11.2020 ЖК Манхеттен

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)

Поставьте галочку "Я не робот" и нажмите кнопку "Подписаться на рассылку"

Реклама
Реклама
Популярные застройщики Каталог застройщиков →