Недвижимость от застройщиков

ФФС усложнили жизнь застройщикам и подняли в цене квадратные метры

Почему закон так и не защитил инвесторов

В этом месяце исполнилось 10 лет, как парламент принял изменения к закону об инвестиционной деятельности, запретив застройщикам привлекать деньги у граждан под строительство жилья напрямую. Это ограничение должно было защитить частного инвестора от недобросовестного партнера-девелопера и гарантировать сохранность его вложений. На практике все оказалось иначе.

На руинах «Элита-Центра»

Принято считать, что одним из главных толчков, давших жизнь закону, стал скандал вокруг аферы «Элита-Центр». Напомним, эта компания привлекала средства инвесторов как пайщиков, организовывая продажу одного и того же объекта по несколько раз. При этом сами объекты не строились. Аферистам удалось обмануть свыше 1700 человек, среди которых оказались даже видные высокопоставленные чиновники и знаменитости.

Если проанализировать последовательность этих событий – скандал и вступление в силу закона о ФФС, открываются любопытные обстоятельства. Законодательная новация появилась как раз накануне скандала, а заработала сразу после того, как он грянул. Такое совпадение помогло закону закрепиться на практике и привлечь к организации Фондов финансирования строительства не только значительное количество игроков рынка, но даже отдельные банки, говорит эксперт Better Regulation Delivery Office (BRDO) Алексей Гончарук.

Аферистам удалось обмануть свыше 1700 человек«Элита-Центр» подтолкнул рынок к обязательному созданию ФФС. Скандал был раздут до невероятных размеров, им занялись на высшем государственном уровне, со всех телеканалов звучал месседж: рынок недвижимости наводнен аферистами, вкладывать в строительство небезопасно, инвестора может защитить только новый законный инструмент. Хочешь — не хочешь, застройщики стали создавать фонды, чтобы восстановить продажи», – рассказывает эксперт.

Формально закон о ФФС должен был защищать права инвестора. Однако на практике он как раз защищает девелопера, так как лишает инвестора возможности напрямую обратиться к девелоперу с требованиями – деньги-то не он привлекает, а третья сторона.

«Закон вначале создавался под конкретного застройщика, имеющего аффилированный банк. Подразумевалось, что далее банки массово подключатся к созданию фондов, однако те восприняли инициативу сдержанно: банкам для этого нужно было открывать новые подразделения, которые занимались бы управлением деньгами и контролем за строителями, что им было хлопотно и неинтересно», – говорит Гончарук. Однако после скандала с «Элита-Центром», в результате которого рынок упал в несколько раз, застройщики массово потянулись в банки за кредитами, и многие буквально вынуждены были организовывать у себя фонды для уменьшения рискованности выдачи кредитов.

В украинском формате

В большинстве развитых стран инвестирование в жилищное строительство осуществляется с помощью банков или других специальных финансовых учреждений. Чаще всего инвесторы вкладывают в строительство заимствованные денежные средства (модель США) или собственные сбережения, которые вносятся в сберегательные строительные или ипотечные банки (Германия, Франция, Чехия), рассказывает эксперт BRDO Мария Грабовская.

У нас же, в связи с отсутствием действующего развитого рынка жилищного инвестирования и кредитования, покупатели чаще всего инвестируют собственные средства или оформляют ипотеку на покупку жилья с внесением обязательного первого взноса. При этом управитель, которым может быть банк или специальное финансовое учреждение, по сути, выполняет лишь функцию передачи денежных средств от инвестора застройщику. То есть гарантировать безрисковую инвестицию управитель не готов.

Тем не менее, до сих пор можно найти немало экспертов и участников рынка, которые оценивает новацию положительно. «Считаю, что (в Украине) закон себя оправдал. Один из главных моментов, возникающих в процессе строительства, – целевое использование денег. Все деньги, которые поступают на расчетные счета ФФС, могут быть использованы только на строительство в рамках одного ФФС. Таким образом, все участники защищены от мошенничества. Застройщик получает деньги на строительство, а инвестор – в конечном итоге – недвижимость», – поясняет плюсы закона директор ООО «Финансовая компания «Житло-Капітал» Егор Смилый.

Теоретически, управляющие компании, при которых создаются фонды финансирования, должны были стать не только примитивными посредниками между инвестором и застройщиком, но профессиональными распорядителями доверенных им средств, должны были контролировать каждый шаг участников строительства – от заказчика до субподрядчиков, отслеживать состояние дел на стройке и целевое использование средств.

На практике, однако, все оказалось не так просто. Во-первых, наряду с ФФС остались работать почти десяток всевозможных инструментов привлечения средств инвесторов.

Во-вторых, не каждой компании оказалось по плечу создание своего ФФС, поскольку эта процедура требует немалых финансовых и временных затрат.

В-третьих, работа самих ФФС оказалась не настолько прозрачной, как следовало бы. ФФС выступил посредником, своего рода прокладкой между застройщиком и инвестором, и в случае проблем у застройщика инвестору оказалось непросто вернуть обратно свои деньги, так как платил он одному, а строил другой. Да и правила у ФФС суровые: деньги возвращаются только тогда, когда объект уже достроен, сдан в эксплуатацию и реализован.

Наконец, ФФС так и не смог обезопасить рынок от главного: проблемных компаний и откровенных аферистов.

Сомнительные гарантии

ABCnews в ходе подготовки материала отпросил ведущих участников строительного рынка. Искали ответ на один вопрос: принесла ли пользу норма, обязывающая продавать недвижимость через ФФС? Вот что считают девелоперы и консалтеры.


Ярослава Чапко директор консалтинговой компании City Development Solutions

Ни один из инструментов привлечения инвестиций в объекты незавершенного строительства, существующих на сегодняшний день (включая ФФС), нельзя назвать абсолютно безопасным для инвестора. Любая инвестиция в новостройку — это риски двойных продаж, срыва сроков сдачи, банкротства застройщика и так далее.

Договор составляется таким образом, что в нем максимально учтены интересы застройщика в ущерб интересам инвестора.

Инвестор будет оставаться незащищенным до тех пор, пока не будет создан реестр имущественных прав на незавершенное строительство, в который компании имели бы возможность оперативно вносить данные по переходу имущественных прав от компании к инвестору в ходе сделки.


Леонид Турчин собственник, генеральный директор компании «Созидатель» (Днепропетровск)

Закон о ФФС – это самая большая глупость, которая была сделана в законодательстве по части строительной отрасли. Его принятие ничего положительного не дало ни инвесторам, ни застройщикам.

Что, пропали «Элита-Центры»? Нет. Проблемные стройки продолжают иметь место. Продавливание этого закона, как мне кажется, – это была банковская афера. Давайте вдумаемся, что он гласит. Мне, строителю, банки запрещают брать у инвесторов деньги для того, чтобы строить! Абсурд. Получается, финансовые потоки должны идти только через третьего участника сделки – через банк.

А вы знаете, какие драконовские для строителей условия у банков по ФФС? Если банк, который представляет ФФС, видит, что застройщиком срываются заявленные сроки строительства, он имеет право забрать стройку! Вот просто взять и забрать. И этим очень многие финучреждения воспользовались. Знаете, сколько так погибло строителей?

Не каждый ведь застройщик может себе позволить иметь свой «карманный» банк, при котором мог бы действовать ФФС. Это очень дорогое удовольствие.


Алексей Говорун заместитель гендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ»

Наличие ФФС приводит к удорожанию строительства и конечного продукта. Более того, надо понимать его сложность. Клиент подписывает договор с одной организацией (управителем средств), а строит – другая.

С моей точки зрения, договор о купле-продаже имущественных прав – несмотря на его критику – более прямолинеен во взаимоотношениях инвестор (покупатель) – застройщик. Если бы вдобавок к этому договору застройщик имел возможность сразу регистрировать в реестре имущественные права покупателя (тем самым гарантируя невозможность второй-третьей продажи одного и того же объекта), это упростило бы механизмы инвестирования и свело до минимума риски инвестора.


Игорь Лысов владелец компании «Лико-Холдинг»

ФФС – это громоздкая схема, в которую вовлечено сразу несколько участников: помимо застройщика и инвестора – финансовая и страховая структуры. Это сложно и дорого. На сегодняшний день наиболее активно работает фонд ценных бумаг. Конечно, в таком инструменте тоже есть зоны риска для инвесторов. Но если деловая репутация компании высока, риск сводится к нулю.

Если же компания в силу каких-то причин оказывается на грани банкротства, интересы инвестора оказываются под ударом вне зависимости от того, каким был инструмент инвестирования: ФФС, облигации, инвестиционное соглашение.

Повторюсь: ФФС не может гарантировать защиту инвестора. Хотя бы потому, что сегодня нет ни одной банковской структуры, которая могла бы гарантировать, что она завтра останется платежеспособной. Мы видим, как лихорадит банки.


Петр Шарафетдинов советник президента компании «Житлоинвестбуд-УКБ»

Надо сказать спасибо этому закону хотя бы потому, что «Элита-Центр» не повторился – имею в виду масштабы аферы. Да, были злоупотребления. Но благодаря этому фискальному инструменту, который выводит отдельный фонд финансирования, отдельное производство и по бухгалтерскому, и по управленческому, и по производственному учету, нарушения со стороны застройщика сразу видны.

Уверен: в работе ФФС больше пользы, чем вреда. С другой стороны, инструмент, конечно, еще не совершенен. Он до сих пор в стадии доработки.

Рецепт защиты

Ни одна из существующих ныне схем привлечения средств инвесторов не защищает последних от рисков внезапного банкротства компании или от срывов срока сдачи объектаИтак, большинство участников рынка убеждены: ни одна из существующих ныне схем привлечения средств инвесторов не защищает последних от рисков внезапного банкротства компании или от срывов срока сдачи объекта. И ФФС тоже не панацея. Хотя бы по той простой причине, что и застройщики, и банки остаются весьма уязвимыми в нынешней кризисной экономике.

Как защититься инвестору? Единого универсального рецепта нет. Кто-то из экспертов считает, что следует подключать государственные институты в качестве гарантов, кто-то настаивает на том, что надо усовершенствовать законодательство (вернее – в определенном смысле вернуть его назад, отменив обязательность ФФС).

Например, Игорь Лысов предлагает возложить ответственность за ведение строительства и за его сроки не только на девелопера, но и на местную власть. «Власть должна оставлять за собой функции контроля по использованию привлеченных денежных средств. Ты предоставляешь участок – контролируй, как он развивается. И говори людям правду, что с объектом: подведены ли сети, готов ли дом ко вводу в эксплуатацию. Думаю, бюджет от этого не обеднеет», – считает эксперт.

По мнению Марии Грабовской, условие обязательного создания ФФС или иных структур следует отменить. Застройщики (особенно это касается небольших компаний) должны иметь возможность привлекать средства непосредственно от инвесторов. «Необходимо пересмотреть действующие законодательство, урегулировать возникшие коллизии и предусмотреть реальные механизмы привлечения средств в жилищное строительство напрямую от покупателя застройщику», – настаивает эксперт.

А пока эксперты ломают копья в спорах, застройщики продолжают привлекать деньги покупателей жилья под «воздух» – еще не построенные объекты – всеми рискованными способами. И – ничего, по большому счету, не гарантировать. Очевидно, что рано или поздно такой рынок обречен лишиться покупателей. Если не спохватится и сам не защитит этого покупателя.

ABCnews

Все новости ABCnews →
powered by lun.ua
Реклама застройщиков
Последние новости:
Нивки-Парк 15.12.2017 ЖК Нивки-Парк

Малахіт 15.12.2017 ЖК Малахіт

Яскравий 15.12.2017 ЖК Яскравий

Теремки 15.12.2017 ЖК Теремки

L-КвартаЛ 15.12.2017 ЖК L-КвартаЛ

Rybalsky 15.12.2017 ЖК Rybalsky

Пектораль 15.12.2017 ЖК Пектораль

FreeDom 15.12.2017 ЖК FreeDom

Henesi House 15.12.2017 ЖК Henesi House

Укрбуд 14.12.2017 Укрбуд

Все новости→
Получай новости и акции застройщиков
  • Нові комплекси (щопонеділка)
  • Новини забудовників (щочетверга)
  • Динаміка будівництва (раз на місяць)
Реклама застройщиков
Видео новостроек Києва
Видео Раздел видео содержит презентации, ход строительства, аэросъёмку жилых комплексов Києва Смотреть видео новостроек Києва→
Горячие предложеня
Цены в новостройках Києва
Цены Раздел содержит информацию о текущих ценах в новостройках Києва Смотреть цены Києва→
Добавить в закладки
Браузера